Właściciele starych mieszkań, które nie mają w archiwach pozwoleń na budowę i użytkowanie, mogą mieć kłopoty z ich sprzedażą. Notariusze nie chcą bowiem podpisywać aktów notarialnych, bo uważają, że w przyszłości taki dokument będzie można podważyć.
Wszystkiemu winna jest …
(…) ustawa o własności lokali, która obowiązuje od 11.09.2017 roku. Chodzi o art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, który mówi o tym, że ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę. Do tej pory sprawa była prosta. Dla budynku, który nie posiadał dokumentacji, wystarczyło zaświadczenie na podstawie inwentaryzacji budynku.
W dniu 11.09.2017 r. weszła w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dnia 20.07.2017 r. , która wprowadziła na pozór kosmetyczną zmianę w ustawie o własności lokali poprzez dodanie art. 2 ust. 1a.
Powołana wyżej jednostka redakcyjna brzmi następująco:
„Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”
Już w tej chwili pojawia się problem kwalifikujący nowy przepis do grona bubli prawnych utrudniających sprzedaż mieszkań. Właściciele starych budynków czy mieszkań, które nie mają w archiwach pozwoleń na budowę i użytkowanie, mogą napotkać problem przy sprzedaży, ponieważ notariusze mogą odmówić podpisania takiego aktu notarialnego jako możliwego do podważenia w przyszłości.
Powołany wyżej art. 2 ust. 1a stanowi wyraźnie, że ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę.
Do tej pory nie było takiego kłopotu, gdyż dla budynku, który nie posiadał dokumentacji, wystarczyło zaświadczenie na podstawie inwentaryzacji budynku.
Wydaje się, że rozsądny notariusz powinien wiedzieć jaki stan prawny obowiązywał w momencie, kiedy powstał budynek, i wymagać dostarczenia tylko takich dokumentów, jakie wówczas były dostępne. Jednakże z drugiej strony notariusz jako urzędnik musi trzymać się litery prawa i domagać się tego, co nakazuje przepis, ponieważ czynność niezgodna z przepisami grozi nieważnością aktu.
Warto mieć na uwadze, że pozwolenia na budowę w takiej formie jak teraz nie istnieją od zawsze, bowiem przepisy wielokrotnie się zmieniały, a jeśli chodzi o bardzo stare budynki w grę wchodzą np. okresy okupacji wojennej, kiedy to archiwa całkowicie były niszczone i teraz są puste.
Być może ustawodawca naprawi swój błąd, bądź też rozwiązanie problemu przyniesie nowa linia orzecznicza sądów.
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
oprac. \m/ \mos/
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2015 r. poz. 1892; ost. zm. Dz.U. z 2017 r. poz. 1529.
- Ustawa z dn. 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – Dz.U. z 2017 r. poz. 1529.
