Przedsiębiorcy: Umowa użyczenia i skutki podatkowe

„Jesteśmy spółką z o.o. (100% udziałów jest własnością j.s.t.). Do 30.09.2019 w ramach swojej działalności prowadziliśmy schronisko dla bezdomnych zwierząt. Jednak działalność ta przynosiła wyłącznie straty na poziomie nawet kilkudziesięciu tysięcy rocznie. Zgromadzenie Wspólników zdecydowało w ub. roku o przekazaniu Schroniska Stowarzyszeniu i na tą okoliczność została zawarta umowa dzierżawy przenosząca na Stowarzyszenie bieżące koszty utrzymania obiektu (głównie w tym media wg liczników i koszty bieżących napraw) oraz ustalono czynsz 1,00 zł netto miesięcznie za cały wydzierżawiany kompleks. Niestety, pozostał nierozwiązany problem podatku od nieruchomości, ponieważ na podstawie takiej umowy nie było możliwości „refakturowania” tego podatku na dzierżawcę. W celu rozwiązania tego problemu negocjujemy z dzierżawcą zmianę formy współpracy na umowę nieodpłatnego użyczenia. Bardzo proszę o odpowiedź:

1. Jakim zapisem w tej umowie możemy unormować kwestię podatku od nieruchomości i w jaki sposób obciążać „biorącego w używanie” tym kosztem (faktura VAT – i wtedy jaka powinna być zastosowana stawka VAT-u, czy inny dokument?);
2. Czy z tytułu zawarcia takiej umowy wystąpią jakieś zobowiązania podatkowe na gruncie podatku CIT i VAT po naszej stronie i po stronie Stowarzyszenia (nie będącego płatnikiem VAT)?;
3. Czy zawarcie takiej umowy jest wystarczającym tytułem do „przepisania” liczników (mówiąc potocznie) na Stowarzyszenie?;
4. Czy w tej umowie można zawrzeć zapisy zobowiązujące Stowarzyszenie do dokonywania bieżących napraw i konserwacji oraz ewentualnych remontów z powodów zdarzeń losowych?”

W pierwszej kolejności Autor rozpocznie od tego, iż pod kątem możliwości przerzucenia ciężaru podatków publicznoprawnych na stowarzyszenie, umowa dzierżawy, nawet z symbolicznym czynszem, jest o wiele lepszym rozwiązaniem aniżeli nieodpłatna umowa użyczenia. Ustalenie tego, jakie koszty obciążają biorącego w użyczenie, zależne jest od konkretnego przypadku i – m.in. – od przedmiotu użyczenia. Można jednak przyjąć, że biorącego obciążają wydatki i nakłady konieczne (tak też Z. Gawlik, w: Kidyba, Komentarz, 2014, t. III, cz. 2, art. 713, Nb 2). Do zwykłych kosztów nie są zaliczane te ciężary, których ponoszenie jest niezależne od używania danego przedmiotu, a więc związane są z samym faktem istnienia rzeczy, np. podatki i inne ciężary publicznoprawne lub ubezpieczenie rzeczy. Są to bowiem koszty stałe, związane z samym faktem istnienia rzeczy i niezależne od stosunku prawnego łączącego strony. Koszty te nie mogą obciążać biorącego rzecz do używania. Gdyby bowiem obciążenia te przerzucić na biorącego rzecz do używania, umowa użyczenia traciłaby swój nieodpłatny charakter. Stanowiłyby one w istocie ekwiwalent za oddanie rzeczy do używania.

Zwykłymi kosztami utrzymania rzeczy użyczonej są koszty służące …