Kto może teraz zostać członkiem spółdzielni? Co z funduszem remontowym oraz z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa?
Dnia 02.08.2017 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dn. 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.
Zasadniczym celem nowelizacji jest …
(…) dostosowanie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do następujących orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego: z dn. 14.02.2012 r. o sygn. akt: P 17/10, z dn. 27.06.2013 r. o sygn. akt: K 36/12, oraz z dn. 05.02.2015 r. o sygn. akt: K 60/13.
Wprowadzona zmiana jest dosyć istotna, bowiem od momentu wejścia w życie przepisów członkostwo w spółdzielni powinno powstać z mocy prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią. Tym samym zniesiony został obowiązek składania deklaracji członkowskiej i wnoszenia wpisowego.
Nowe przepisy przewidują, że członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała wcale bądź miała tylko ograniczoną zdolność do czynności prawnych, której przysługuje m.in. spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bądź roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo odrębnej własności lokalu.
Nadto w ustawie określono kiedy ustaje członkostwo w spółdzielni. Ustawodawca zajął się również dookreśleniem udziału członka spółdzielni na walnym zgromadzeniu bądź to osobiście, bądź przez pełnomocnika, który może zastępować tylko jednego członka. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia.
Znowelizowana ustawa przewiduje tryb żądania przez spółdzielnię orzeczenia przez sąd na drodze procesowej wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a to w sytuacjach rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym czy też zalegania z opłatami za okres co najmniej 6 miesięcy. Jednakże w tym ostatnim przypadku nie będzie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem I instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem odwoławczym, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.
Ciekawym rozwiązaniem jest również to pozwalające osobie, której przysługiwało kiedyś spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, ale na skutek zaległości eksploatacyjnych prawo to wygasło, domagać się od spółdzielni ponownego ustanowienia tego prawa, jeżeli zostanie spłacone całe zadłużenie wraz z odsetkami.
Kolejna zmiana dotyczy zasad rozliczenia funduszu remontowego z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa. Właściciel lokalu (zarówno ten, który przestał być członkiem spółdzielni, jak i ten, który nim nie był) będzie współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, obliczanego na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Więcej szczegółów nowelizacji:
Ustawodawca zdecydował, że członkostwo w spółdzielni powinno powstawać z mocy prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią. Członkostwo z mocy prawa wiązać się ma z brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej i niewnoszeniem wpisowego.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 nowelizacji, członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:
1) której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
2) której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3) której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
4) której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
5) będąca założycielem spółdzielni, z tym, że członkostwo założycieli ustanie, jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu.
W ustawie określono również kiedy członkostwo w spółdzielni ustaje. Dookreślono także regulację dotyczącą udziału członka spółdzielni na walnym zgromadzeniu, przewidując, iż może on w nim uczestniczyć osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia. Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia.
Bardzo istotną zmianą jest pozbawienie możliwości podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. W zaistniałych sytuacjach spółdzielnia będzie mogła w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeżeli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.
Istotnym rozwiązaniem jest też przyznanie roszczenia osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami.
W uchwalonej ustawie wprowadzono ponadto rozwiązanie w zakresie zasad rozliczenia funduszu remontowego z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z nim, właściciel lokalu, który przestał być członkiem spółdzielni, jak i ten, który nie był członkiem spółdzielni, będzie współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, obliczanego na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Ustawa nowelizująca wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
Sandra Grzywocz-Nowak – adwokat
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.
Źródło: prezydent.pl
oprac. M.Mos.
