Czy część ludzi może nadal bezkarnie tracić majątki swojego życia? Co się dzieje z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w gminach? Od wielu lat, zgodnie z prawem, wiele inwestycji w gminach odbywa się za plecami wielu właścicieli prywatnych działek. Poniżej opisujemy przykładowy problem jednego z naszych Czytelników.
„Czy jest możliwe uchylenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) uchwalonego przez gminę z uwagi na naruszenie Art. 32 Konstytucji RP? Mieliśmy działkę objętą obszarem pod zabudowę wielorodzinną (cały obszar taki był) działka obecnie jest w posiadaniu naszej firmy. Pod koniec 2010 r. gmina zmieniła dla niej przeznaczenie w MPZP pod zabud. jednorodzinną, nic by w ty nie było dziwnego gdyby gmina swoją uchwałą objęła cały ten obszar pod zabud. jednorodzinną. Gmina dokonała takiej zmiany, że wszystkie działki w tym obszarze należące do gminy pozostawiała pod zabudowę wielorodzinną, a pozostałe w części pod zabud. jednorodzinną i zabud. wielorodzinną (w szczególności tym którzy zamieszkują poza Mazowszem i są w podeszłym wieku oraz nie interesują się nieruchomością pozostawiła zabud. wielorodzinne – z myślą chyba o wykupie bo realizuje na razie na swoich inwestycje wielorodzinne).
Wygląda to tak, działki gminne są pod zabud. wielorodzinne, nieruchomości osób prywatnych 50% wielorodzinne, pozostałe 50% jednorodzinne. Podsumowując około 2,5ha to działki pod zabud. wielorodzinną i 1,2ha to działki pod zabud. jednorodzinną, zaznaczyć chciałbym że, jest to jeden obszar nierozdzielony żadnymi ulicami. Obecny MPZP nie ma nic wspólnego z ładem przestrzennym, mało tego działki pozostawione pod zabud. wielorodzinną bezpośrednio przylegają do wszystkich działek pod zabud. jednorodzinną (dosłownie nie ma takiej działki jednorodzinnej aby nie była przyległa do zabud. wielorodzinnej), strasznie mnie to irytuje jak ktoś zarządza nie swoim majątkiem, ta kluczowa zmiana MPZP (lub bardzo przemyślana) wpływa dodatkowo toksycznie na wartość działek jednorodzinnych, pomijając już obniżenie wartości poprzez zmianę na zabud. jednorodzinną. Chciałbym zasięgnąć opinii prawnika z doświadczeniem, ponieważ moim celem jest uchylenie tego MPZP w trybie nadzoru, ponieważ nikt z właścicieli nieruchomości, których dotyczyła bezpośrednio zmiana nie został poinformowany o tym fakcie.”
Z pytania Czytelnika wynika, iż zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego …
(…) miała miejsce już dosyć dawno, bo pod koniec 2010 roku.
Zgodnie z art. 28 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, naruszenie zasad i trybu sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub planu miejscowego skutkuje nieważnością uchwały rady gminy w całości lub w części. Nieważność orzeka organ nadzoru, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od dnia doręczenia uchwały, zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (SamGminU).
Organem nadzoru jest w tej sprawie wojewoda, któremu organ sporządzający plan przedkłada uchwałę o ustaleniu planu miejscowego w celu oceny zgodności z przepisami prawa. W terminie 7 dni od jej podjęcia wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma obowiązek przedłożyć wojewodzie uchwałę podjętą przez radę gminy.
Organ nadzoru może wstrzymać wykonanie uchwały. Stwierdzenie przez organ nadzoru nieważności uchwały w całości lub części wstrzymuje jej wykonanie z mocy prawa z dniem doręczenia rozstrzygnięcia w zakresie objętym nieważnością.
Nadzór nad zgodnością ustaleń uchwalonego planu miejscowego leży również w kompetencji sądów administracyjnych. Skargę do sądu administracyjnego może wnieść osoba, której interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą podjętą przez organ gminy. Zgodnie z art. 53 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (PrPostAdm), termin na wniesienie skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia skarżącemu odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia praw lub uprawnień.
W odniesieniu do planu miejscowego (ze względu na fakt, że jest aktem prawa miejscowego) istnieje możliwość stwierdzenia nieważności uchwały przez sąd administracyjny w każdym terminie (art. 93 ust. 1 w zw. z art. 94 ust. 1 SamGminU).
Odmiennie sytuacja wygląda w odniesieniu do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W tym przypadku nie będzie możliwości stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy po upływie jednego roku od jej podjęcia. W sytuacji, w której istnieją przesłanki do stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w przedmiocie studium, lecz został przekroczony termin roczny, sąd administracyjny orzeka o niezgodności uchwały z prawem.
Wreszcie należy zauważyć, iż istnieje możliwość zaskarżenia uchwały rady gminy przez każdego, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą na podstawie art. 101 SamGminU. Wydaje się, że będzie to dodatkowa ścieżka prawna stwierdzenia nieważności planu miejscowego. Nie wydaje się natomiast, aby mogła być stosowana w odniesieniu do studium, gdyż nie jest ono aktem prawa miejscowego i w konsekwencji, co do zasady, skarżącemu trudno będzie wykazać naruszenie interesu prawnego bądź uprawnienia.
Zgodnie z art. 101 SamGminU taką skargę na uchwałę lub zarządzenie można wnieść do sądu administracyjnego w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy, którzy na to wyrażą pisemną zgodę. Przy czym należy mieć na względzie, że to tego typu skargi stosuje się odpowiednio art. 94 SamGminU.
Należy mieć na względzie, że tryb uchwalania i zmiany planu zagospodarowania przestrzennego przewiduje czynności pozwalające mieszkańcom na zapoznanie się z zamierzonymi regulacjami czy zmianami, przy czym nie czynności te nie polegają na indywidualnym informowaniu każdego z osobna, np. listami poleconymi – niestety.
Przykładowo, po uzgodnieniach wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości) o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Organ wyznacza w powyższym ogłoszeniu termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu. Następnie organ rozpatruje uwagi w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania, po czym wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego.
Podsumowując, osobie lub grupie osób zainteresowanych zaskarżeniem uchwały rady gminy w przedmiocie planu zagospodarowania przestrzennego w tej chwili przysługiwać może jeszcze tylko ścieżka z art. 101 SamGminU, aczkolwiek z uwagi na upływ kilku lat uzyskanie pozytywnego rozstrzygnięcia sądu administracyjnego może być znacznie utrudnione. Oczywiście samo niezadowolenie ze zmiany wprowadzonej planem zagospodarowania przestrzennego nie wystarczy, bowiem muszą zostać spełnione przesłanki pozwalające na stwierdzenie nieważności aktu prawa miejscowego.
Sandra Grzywocz-Nowak – aplikantka adwokacka
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 08.03.1990 r. o samorządzie gminnym – Dz.U. z 2016 r. poz. 446 z późn. zm.
- Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dn. 02.04.1997 r. – Dz.U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.; ost. zm. z 2006 r. Nr 200, poz. 1471.
- Ustawa z dn. 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.
